Для консультации, оставьте заявку в форме или напишите нам в любой из социальных сетей
Отправляя данную форму вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
Инвесторы и рынок аренды — где связь? Связь очень простая: покупая недвижимость на острове, инвестор рассчитывает на доход от аренды, но получится ли выйти на нужный ROI (коэффициент возврата инвестиций) — зависит от объекта.
Мы уже не раз говорили, что покупать недвижимость на эмоциях и без анализа цифр — ошибка. Несмотря на то, что туристический спрос огромен, распределяется он неравномерно. Чтобы инвестиции в недвижимость Пхукета были успешными, нужно понимать, какой сегмент жилья пользуется спросом, сколько в среднем приносят разные объекты, и оценивать заполняемость. Другими словами, необходим холодный расчет – изучение реальных данных рынка аренды.
Island Homes – первое агентство недвижимости на Пхукете, основанное на данных. Поэтому мы регулярно изучаем показатели рынка и разрабатываем собственные аналитические инструменты, чтобы клиенты покупали только то, что принесет реальную прибыль.
Управляющий директор Island Homes, Алексей Макуха провел прямой эфир по аналитике рынка аренды Пхукета в 2025 году. На основании данных Airbnb, по 9357 объектам, из которых 57,5% — кондоминиумы и 42,5% — виллы. Эти цифры позволяют рационально оценить рынок и понять, какой тип недвижимости приносит наибольший доход и обладает высокой заполняемостью. Ниже мы разберем основные выводы этого исследования: доходность аренды по разным типам кондоминиумов и вилл, а также расскажем, что сейчас выгоднее – квартира или вилла, и как подобрать ликвидный объект для инвестирования.
.jpg)
Рынок кондо на Пхукете активно растет: по данным Island Homes, количество объявлений о сдаче квартир через Airbnb увеличивается каждый год. Сейчас на острове преобладают односпальные апартаменты – около 65% всех кондоминиумов в аренде.
Для сравнения: студии занимают ~7%, двухспальные квартиры – ~22%, трехспальные – лишь 5% рынка. При этом предложение крупных квартир растет опережающими темпами — примерно на 34% за год, поскольку спрос смещается к более просторному жилью. Однушки тоже прибавили в количестве — +27% за год и, по прогнозам, через пару лет могут стать самым перегретым сегментом – конкуренция среди владельцев будет максимальной.
Это не значит, что инвестиции в однушку бессмысленны, но стоит тщательнее подходить к выбору такой квартиры — обращать внимание на локацию, стоимость и планировку.
Все типы квартир показали рост доходов от аренды за последний год – ни один сегмент не просел. Однако показатели отличаются довольно сильно.
Средний годовой доход студии на Пхукете составил около $16 000. Это на 50% больше, чем в среднем принесла 1-спальная квартира – около $10 400 в год. Парадокс, но маленькая студия заработала больше однушки.
Объяснение кроется в формате аренды: студии сдаются посуточно, а владельцы однушек предпочитают сдавать квартиры на средне — долгий срок. Длительный контракт дает стабильную заполняемость — в среднем 62% дней в году у однушек против ~67% у студий, но снижает доход – ведь годовой арендатор платит значительно меньше в расчете за ночь, чем турист в сезон. Таким образом, высокая загрузка 1-спальных квартир не всегда трансформируется в высокий доход.
Большие апартаменты превосходят по выручке: 2-спальная квартира на Пхукете принесла около $22 200 за год, а 3-спальная – порядка $35 400. При схожем уровне заполняемости — ~62% в году, двух- и трехкомнатные квартиры обеспечивают значительно больший ежедневный доход.
Средняя цена аренды 2BR сейчас ≈$140 в сутки, а 3BR – свыше $220 за ночь, тогда как у однушек около $60, у студий ~$80.
В результате разница в RevPAR — доход на доступный день аренды, впечатляет: примерно $88 для 2-комнатных против $41 для 1-комнатных. У трехкомнатных апартаментов этот показатель достигает ~$137 в день – вдвое выше, чем у однушек. При этом стоимость покупки большой квартиры обычно не в 2–3 раза выше, чем небольшой. Другими словами, окупаемость инвестиций просторных апартаментов может быть выше.
Неудивительно, что спрос со стороны туристов смещается: на остров все чаще приезжают семьи и компании, готовые платить за дополнительное пространство. Если турпоток продолжит расти на ~10% в год, как в среднем по Пхукету в последние 20 лет, то двух- и трехспальных квартир будет катастрофически не хватать. Этот сегмент уже сейчас можно назвать самым перспективным для инвестиций, конкуренция относительно низкая: объявлений о сдаче крупногабаритных квартир в разы меньше, чем студий и однушек.
Виллы на Пхукете традиционно дают высокие доходы, но последние данные сигнализируют о трудностях в этом сегменте. На среднестатистической вилле можно заработать около $65 000 за год, однако в целом доходность аренды вилл просела примерно на 5% по сравнению с прошлым годом и вот почему:
Первый фактор снижения спроса на виллы.
Просадка произошла из-за больших вилл — 4+ спален. Владельцам таких объектов пришлось значительно снижать цены: по оценкам, выручка четырехспальных вилл упала двузначно — примерно на 12% за год.
Мелкие и средние виллы при этом чувствуют себя гораздо лучше: 1-спальные, 2-спальные и 3-спальные виллы даже показали рост годовой выручки — +3–6%. Например, 1-спальная вилла приносила порядка $15 200 в год, 2-спальная – около $25 800, а 3-спальная вилла – до $42 000 среднегодового дохода, и эти цифры слегка увеличились за год. При этом показатели 4-5 спальных потянули среднерыночную статистику вниз.
Почему же большие виллы перестали приносить прибыль?
Эксперты Island Homes отмечают сильный рост конкуренции со стороны кондоминиумов. Дело в том, что на рынок вышло много 2-3 комнатных квартир, которые отбирают часть спроса у вилл. Арендаторы, которые снимали виллу ради пространства, делают выбор в пользу просторных апартаментов – это комфортнее и зачастую дешевле в обслуживании. Рынок вилл столкнулся с конкуренцией: арендаторы сравнивают варианты и нередко предпочитают современные кондо с 2-3 спальнями — проще с уборкой, есть инфраструктура, более безопасно. Как итог, владельцам больших вилл пришлось снижать цены, чтобы привлечь гостей.
Второй фактор: ошибки девелоперов при планировании новых проектов.
На волне ажиотажа застройщики штампуют вилловые комплексы, не проведя должного анализа рынка. Проекты запускаются «на интуиции» или с расчетом на абстрактный приток релокантов, который может и не реализоваться в нужном объеме.
В результате появляется переизбыток крупных и дорогих вилл. Девелоперы не изучили, какое жилье пользуется спросом сейчас, и вывели на рынок то, что трудно сдать в аренду. Например, построили много больших вилл в ожидании VIP-спроса, а туристы преимущественно бронируют меньшие объекты или те же большие кондо.
Отсутствие маркетингового исследования приводит к тому, что владельцы таких вилл месяцами ищут клиентов и вынуждены снижать стоимость, что бьет по ROI.
В итоге рынок вилл «хандрит»: заполняемость в среднем топчется на месте — ~57% дней в году без роста, а средняя ставка аренды даже снизилась примерно на 7%.
Тем не менее виллы по-прежнему могут быть прибыльной инвестицией, но теперь нужно еще более осторожно и грамотно выбирать объект.
По окупаемости инвестиций на сегодняшний день кондоминиум может обойти виллу. Высокий туристический поток обеспечивает загрузку как квартир, так и домов, но расходы на содержание и конкуренция отличаются.
У вилл больше издержек: собственнику приходится закладывать ~30–35% дохода на обслуживание — уборка, бассейн, сад, коммунальные платежи, тогда как у квартир операционные расходы обычно около 20–25%. Эта разница заметно влияет на чистую прибыль и ROI.
Кроме того, риски простоя распределяются по-разному: одна дорогая вилла либо сдается, либо нет, а, вложившись в несколько студий/однушек, инвестор может диверсифицировать активы.
Как показывают цифры, сейчас особенно выгодно выделяется сегмент больших квартир – почти вилловый уровень дохода при более низких затратах и устойчивом спросе. Апартаменты с 2-3 спальнями конкурируют с виллами: достаточно пространства и простая эксплуатация.
Ответ на вопрос зависит от конкретных параметров: цена покупки, локация, инфраструктура, профессиональная управление – все это влияет на итоговую доходность. Небольшая вилла на хорошем месте может стать успешной инвестицией, но правильно подобранная квартира способна заработать не меньше, а за вычетом расходов — и больше.
Анализ показывает, что в абсолютном выражении вилла приносит больше денег, но в пересчете на вложенный капитал часто выигрывает квартира. Особенно, если сравнивать среднестатистическую 4-спальную виллу и две 2-спальные квартиры на ту же сумму: два апартамента могут дать более высокий совокупный доход и большую гибкость при сдаче.
Главный вывод для инвестора – ориентироваться на цифры и рыночный спрос. Нужно выбирать не просто виллу или кондо, а ликвидный объект недвижимости, исходя из цели инвестирования. В контексте аренды ликвидное жилье — это то, которое легко сдавать. Например, сейчас ликвидны квартиры с 2-3 спальнями в популярных районах – их буквально не хватает на рынке, и они обеспечивают высокий доход от аренды на Пхукете.
Вилла тоже может быть ликвидной, если это востребованный формат, например, компактная вилла в охраняемом комплексе с хорошей локацией.
Секрет прост — опираться на аналитику: занятость, средняя цена, конкуренция в сегменте, и не верить обещаниям без доказательной базы. К сожалению, застройщики редко считают реальный ROI – рекламные цифры часто взяты «с потолка». Только глубокий анализ рынка аренды позволяет понять, сколько в действительности сможет зарабатывать конкретная квартира или вилла.
Нередко встречаются громкие заявления вроде «ликвидная недвижимость в Таиланде – гарантированный доход». Но рынок постоянно меняется, и гарантировать можно только то, что подтверждено данными. Чтобы наверняка подобрать ликвидную недвижимость на Пхукете под свои задачи – напишите нам.
Миссия Island Homes – сделать инвестиции в недвижимость прозрачными и эффективными. Оставьте заявку на индивидуальную консультацию: мы поможем проанализировать рынок под ваши цели и бюджет, подобрать оптимальный вариант и рассчитать потенциальную доходность. С правильным подходом и поддержкой экспертов ваша недвижимость на Пхукете станет не только приятным владением, но и надежным источником прибыли от аренды.
Для консультации, оставьте заявку в форме или напишите нам в любой из социальных сетей
Отправляя данную форму вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
